Ausländische Stiftung als Alleinerbin: Keine Bewilligungsfreiheit für Grundstückserwerb, Veräusserungsauflage angeordnet (Art. 7 lit. a, Art. 8 Abs. 2 BewG)

Tragende Normen

Art. 109 BGG Art. 7 BewG Art. 8 BewG Art. 21 BewG

Zusammenfassung

Eine in Deutschland ansässige Stiftung wurde durch Testament zur alleinigen Erbin eines Nachlasses mit Grundstücken im Kanton St. Gallen eingesetzt. Der Sohn der Erblasserin, ebenfalls in Deutschland wohnhaft, beantragte beim Grundbuchinspektorat die bewilligungsfreie Übertragung der Liegenschaften entweder direkt an ihn oder alternativ an die Stiftung ohne Auflagen. Das Grundbuchinspektorat lehnte die Bewilligungsfreiheit ab und bewilligte den Erwerb durch die Stiftung lediglich unter der Auflage, die Grundstücke innert zwei Jahren wieder zu veräussern. Die kantonalen Instanzen bestätigten diese Verfügung. Dagegen erhoben der Sohn und die Stiftung Beschwerde ans Bundesgericht mit dem Antrag auf Feststellung der Bewilligungsfreiheit bzw. Aufhebung der Veräusserungsauflage.

Das Bundesgericht weist die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ab und tritt auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde nicht ein. Hinsichtlich des Sohnes stellt das Gericht fest, dass er die Grundstücke nicht als gesetzlicher Erbe im Erbgang erwirbt, da die Mutter die Stiftung als Alleinerbin eingesetzt hatte und der Sohn kein Vermächtnis erhielt. Die zwischen dem Sohn und der Stiftung nach dem Tod der Erblasserin getroffene Vereinbarung über die Zuweisung der Grundstücke gegen Übernahme von Hypotheken und Schulden stellt keinen Teilungsvertrag gemäss Art. 634 ZGB dar, sondern eine gewöhnliche Weiterveräusserung unter Lebenden, welche nicht unter die Ausnahmebewilligung für gesetzliche Erben fällt. Bezüglich der Stiftung hält das Bundesgericht fest, dass juristische Personen nicht unter den Begriff der gesetzlichen Erben im Sinne von Art. 7 lit. a BewG fallen, da dieser ausschliesslich natürliche Personen umfasst. Da die Stiftung als eingesetzte Erbin keine engen, schutzwürdigen Beziehungen zu den Grundstücken nachweisen konnte, war die Anordnung der Veräusserungsauflage gemäss Art. 8 Abs. 2 BewG zutreffend. Die Beschwerde erwies sich somit als offensichtlich unbegründet. Die Gerichtskosten wurden den Beschwerdeführern solidarisch auferlegt.

Die Entscheidung verdeutlicht die strikte Auslegung der Bewilligungsfreiheit für gesetzliche Erben im Ausland: Nur natürliche Personen, die kraft Gesetzes erben, profitieren von der Privilegierung. Vereinbarungen unter Lebenden nach Eintritt des Erbfalls sowie Erwerbe durch juristische Personen bleiben bewilligungspflichtig und unterliegen bei fehlender persönlicher Bindung der Veräusserungsfrist.

Regeste

Bewilligungspflicht zum Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland | Sachenrecht