Steuerpflichtige klagt gegen Erhöhung des Vermögenssteuerwerts ihres Miteigentumsanteils an Mehrfamilienhaus: Individualschätzung bei Unterschreitung der 70-Prozent-Grenze zulässig (Art. 14 Abs. 1 StHG)

Tragende Normen

Art. 95 BGG Art. 9 BV Art. 17 E-StHG Art. 39 StG Art. 39 StG/ZH Art. 1 StHG Art. 7 StHG Art. 13 StHG Art. 14 StHG Art. 15 StHG Art. 17 StHG Art. 73 StHG

Zusammenfassung

Eine Steuerpflichtige, die Miteigentümerin eines Mehrfamilienhauses in Zürich ist, bestritt die Erhöhung ihres Vermögenssteuerwerts durch das kantonale Steueramt. Sie hatte in ihrer Steuererklärung für die Steuerperiode 2017 einen Wert von Fr. 508'000.-- deklariert, basierend auf den Mieterträgen und einem Kapitalisierungssatz von 7,05 Prozent. Das Steueramt erhöhte den Wert auf Fr. 895'500.--, weil der deklarierte Wert deutlich unterhalb der gesetzlichen Bandbreite von 70 bis 100 Prozent des effektiven Verkehrswerts lag. Die Streitsache wurde im Vorverfahren auf die Grundsatzfrage beschränkt, ob die Veranlagungsbehörde berechtigt war, vom Formelwert abzuweichen und eine individuelle Schätzung vorzunehmen. Die Steuerpflichtige argumentierte, dass das kantonale Steuergesetz (§ 39 Abs. 4 StG/ZH) eine solche Individualschätzung nur bei Überschreitung des effektiven Marktwerts vorsehe, nicht aber bei dessen Unterschreitung.

Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab. Es stellte fest, dass der Streitgegenstand im Vorverfahren ausdrücklich auf die Frage beschränkt worden war, ob die Veranlagungsbehörde unter den gegebenen Umständen vom Formelwert abweichen durfte. Für Mehrfamilienhäuser sieht die regierungsrätliche Weisung RR/ZH 2009 eine jährliche Neufestlegung des Vermögenssteuerwerts vor, und Rz. 79 dieser Weisung erlaubt ausdrücklich eine individuelle Schätzung, wenn die formelmässige Ermittlung zu einem Wert führt, der unter 70 Prozent des Verkehrswerts liegt. Obwohl die Weisung als reine Verwaltungsverordnung nicht unmittelbar massgebend ist, ist ihre Regelung zur Individualschätzung bei Unterschreitung der 70-Prozent-Grenze gesetzeskonform. Denn Art. 14 Abs. 1 StHG verlangt grundsätzlich die Bewertung zum Verkehrswert, und § 39 Abs. 1 StG/ZH bestimmt entsprechend, dass das Vermögen nach dem Verkehrswert zu bewerten ist. Eine Formelbewertung, die zu einem Wert führt, der klarerweise ausserhalb des harmonisierungsrechtlich zulässigen Rahmens von 70 bis 100 Prozent des effektiven Marktwerts liegt, muss korrigiert werden; dafür bedarf es keiner gesonderten gesetzlichen Grundlage. Die vom Steueramt vorgenommene Individualschätzung führte zu einem Wert von Fr. 895'500.--, was 70 Prozent des von der Behörde ermittelten effektiven Verkehrswerts von Fr. 2'455'928.-- entspricht und somit innerhalb des zulässigen Rahmens liegt. Damit ist die Erhöhung des Vermögenssteuerwerts rechtmässig. Die Gerichtskosten von Fr. 1'200.-- werden der unterliegenden Steuerpflichtigen auferlegt. Diese Entscheidung klärt, dass die bundesrechtliche Verkehrswertvorgabe (Art. 14 Abs. 1 StHG) eine kantonale Individualschätzung bei Unterschreitung der 70-Prozent-Grenze nicht nur zulässt, sondern bei klarer Unterbewertung sogar erfordert.

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