Sfratto per mora nel pagamento: nessun obbligo federale di tentativo di conciliazione preliminare (art. 274a e 274g CO)

Norme determinanti

Art. 267 CO Art. 274 CO Art. 274a CO Art. 274d CO Art. 274g CO

Riassunto

Una società locatrice ha notificato al conduttore la disdetta straordinaria del contratto di locazione per mora nel pagamento delle pigioni ai sensi dell'art. 257d CO. Non avendo il conduttore liberato i locali entro il termine assegnato, la locatrice ha presentato istanza di sfratto diretto presso la Pretura distrettuale senza aver previamente esperito un tentativo di conciliazione. L'autorità pretoria ha respinto l'istanza in ordine per difetto di conciliazione preliminare, ritenendo applicabile l'art. 274a cpv. 1 lett. b CO. Il Tribunale d'appello ticinese ha confermato tale decisione, stabilendo che anche lo sfratto conseguente a disdetta straordinaria per mora soggiace all'obbligo di conciliazione preventiva previsto dal diritto federale.

Il Tribunale federale ha accolto il ricorso per riforma della locatrice e ha annullato la sentenza cantonale, riconoscendo l'ammissibilità del rimedio nonostante la natura non definitiva della pronuncia impugnata. La Corte ha qualificato la decisione cantonale come provvedimento pregiudiziale sulla competenza materiale fondato su norme federali, ammissibile ai sensi dell'art. 49 cpv. 1 OG poiché verteva sulla facoltà regolata dal diritto federale di procedere in una determinata forma, pur non comportando la perdita definitiva del diritto materiale.

Nel merito, il Tribunale federale ha stabilito che nessuna norma di diritto federale impone il previo esperimento di conciliazione nella procedura di sfratto susseguente a disdetta straordinaria per mora del conduttore ex art. 257d CO. Sebbene l'art. 274a cpv. 1 lett. b CO imponga generalmente la conciliazione per le controversie locatizie, l'art. 274a cpv. 1 lett. d CO prevede espressamente che, in caso di procedimento di sfratto pendente, l'autorità di conciliazione si limiti a trasmettere gli atti all'autorità competente senza tentare la conciliazione. Tale interpretazione trova conferma nell'art. 274g cpv. 1 e cpv. 3 CO, che attribuisce all'autorità dello sfratto la competenza esclusiva a esaminare le obiezioni del conduttore contro disdetta straordinaria per mora, escludendo la competenza dell'autorità di conciliazione. Il legislatore ha dunque voluto creare una procedura speciale per lo sfratto da disdetta straordinaria distinta dalla regola generale dei litigi locatizi.

La questione se i Cantoni possano comunque prevedere autonomamente un obbligo di conciliazione preliminare nelle loro procedure di sfratto è rimasta aperta, poiché la decisione impugnata si fondava esclusivamente sulla normativa federale.

Regesto

Art. 257d und 274 ff. OR. Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsrückstandes des Mieters; Ausweisungsverfahren; Schlichtungsversuch. Keine Norm des Bundesrechts gebietet die vorgängige Anrufung der Schlichtungsbehörde im Ausweisungsverfahren, das auf die ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters nach Art. 257d OR folgt. Regeste Art. 257d et 274 ss CO. Résiliation du bail en raison de la demeure du locataire; procédure d'expulsion; tentative de conciliation. Aucune disposition du droit fédéral n'impose de saisir préalablement l'autorité de conciliation dans la procédure d'expulsion consécutive à la résiliation extraordinaire du bail pour cause de demeure du locataire, prévue à l'art. 257d CO. Regesto Art. 257d e 274 segg. CO. Disdetta del contratto di locazione per mora del conduttore nel pagamento delle pigioni; procedura di sfratto; tentativo di conciliazione. Nessuna disposizione di diritto federale impone di adire preventivamente l'autorità di conciliazione nella procedura di sfratto susseguente alla disdetta straordinaria per mora del conduttore ex art. 257d CO.