Acquirente casa segnala infiltrazioni tetto solo dopo un anno: notifica tardiva ma possibile dolo venditore, causa rinviata (Art. 201 e 203 CO)

Norme determinanti

Art. 201 CO Art. 203 CO

Riassunto

I coniugi D. acquistano una casa edificata nel 1989 per fr. 450'000.- con atto pubblico dell'8 giugno 2001, prendendo possesso dell'immobile nel mese di luglio successivo, mentre il trapasso di proprietà viene iscritto a registro fondiario il 25 settembre 2001. Nel maggio 2002 si verificano infiltrazioni d'acqua dovute all'insufficiente tenuta del tetto piano, che viene rifatto; gli acquirenti agiscono in giudizio chiedendo il risarcimento del minor valore quantificato in fr. 10'000.-. I venditori A.A. e B.A. resistono in giudizio sostenendo che i difetti erano noti o avrebbero dovuto esserlo, e che la notifica è stata tardiva, proponendo inoltre domanda riconvenzionale per il pagamento di fr. 677.90 trattenuti dal notaio sul prezzo di vendita.

Il Tribunale federale accoglie il ricorso dei venditori e rinvia la causa al Tribunale d'appello del Cantone Ticino per nuovo giudizio, poiché la sentenza impugnata viola il diritto federale in materia di tempestività della notifica dei difetti e non ha esaminato la sussistenza del dolo del venditore.

La corte rileva che gli acquirenti hanno preso possesso della casa nel luglio 2001 e che già allora si sono verificate le prime infiltrazioni d'acqua, delle quali hanno avvertito i venditori; in tale occasione un tecnico ha constatato danni al manto impermeabile e ha espressamente avvertito i presenti che il manto si sarebbe potuto strappare altrove. In queste circostanze gli acquirenti erano in grado, secondo buona fede, di comprendere l'importanza e la portata del difetto sin dal luglio 2001, sicché la notifica effettuata solo nel maggio 2002 deve considerarsi tardiva ai sensi dell'art. 201 cpv. 3 CO, comportando la finzione legale di accettazione della cosa nonostante il difetto.

Tuttavia, tale tardività non comporta automaticamente il rigetto della pretesa, poiché ai sensi dell'art. 203 CO il venditore che abbia intenzionalmente ingannato il compratore dissimulando difetti non può invocare la limitazione dell'obbligo di garanzia per omessa o tardiva notifica. Il Tribunale d'appello non ha esaminato questa fattispecie, pur essendo stato allegato dagli acquirenti che i venditori avevano sottaciuto l'esistenza del difetto pur essendone a conoscenza, come suggerirebbe l'intervento dello stesso tecnico per analoghe infiltrazioni già nel maggio 2001, poco prima della stipula dell'atto di compravendita. Poiché tale circostanza è suscettibile di influire sull'esito della controversia e non si tratta di questione accessoria, il Tribunale federale applica l'art. 64 cpv. 1 OG e rinvia la causa all'autorità cantonale per completare gli accertamenti di fatto e procedere a un nuovo apprezzamento delle prove sulla sussistenza del dolo.

Regesto

Art. 200, 201 und 203 OR; Grundstückkaufvertrag; Gewährleistung des Verkäufers für die Mängel eines Hauses. Übersicht über die Voraussetzungen, unter denen ein Verkäufer haftbar wird (E. 3). Mängel, die dem Käufer beim Kauf bekannt sind (E. 6). Prüfungs- und Rügepflicht, falls der Erwerber das Haus vor der Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch in Besitz nimmt (E. 7). Absichtliche Täuschung durch den Verkäufer (E. 8). Regeste Art. 200, 201 et 203 CO; contrat de vente d'immeuble; garantie du vendeur en raison des défauts d'une maison. Aperçu des conditions dans lesquelles le vendeur peut être recherché (consid. 3). Défauts connus de l'acheteur au moment de la vente (consid. 6). Devoir de vérification et d'avis au vendeur lorsque l'acquéreur prend possession de la maison avant l'inscription du transfert de propriété au registre foncier (consid. 7). Dol du vendeur (consid. 8). Regesto Art. 200, 201 e 203 CO; contratto di compravendita immobiliare; garanzia del venditore per i difetti di una casa. Riepilogo delle condizioni alle quali il venditore può essere tenuto responsabile (consid. 3). Difetti noti al compratore al momento della vendita (consid. 6). Onere di verifica e di avviso qualora l'acquirente prenda possesso della casa prima dell'iscrizione del trapasso di proprietà a registro fondiario (consid. 7). Dolo del venditore (consid. 8).