Creditore pignoratizio acquista fondo all'incanto con servitù di non edificare: annullamento aggiudicazione negato per mancata verifica elenco oneri (Art. 24 cpv. 1 n. 4 CO)

Norme determinanti

Art. 24 CO Art. 132a LEF

Riassunto

La Banca X., creditrice pignoratizia, promuove esecuzione in via di realizzazione del pegno su una particella a Melano. L'Ufficio di esecuzione pubblica l'avviso di incanto indicando un valore di stima di fr. 590'000 e invia ai creditori l'elenco oneri, che riporta anche un onere di divieto di costruzioni. Al pubblico incanto del 24 maggio 2002, il mappale viene aggiudicato al creditore ipotecario di II rango A. per fr. 400'000. Successivamente, A. chiede l'annullamento dell'aggiudicazione sostenendo di essere incorso in errore essenziale sulla superficie edificabile reale del fondo, inferiore rispetto a quella indicata nella perizia. La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello del Cantone Ticino accoglie la richiesta e annulla l'aggiudicazione. La Banca X. ricorre al Tribunale federale chiedendo la conferma dell'aggiudicazione.

Il Tribunale federale accoglie il ricorso della Banca X. e conferma l'aggiudicazione del 24 maggio 2002, revocando la sentenza cantonale che aveva annullato l'atto.

I giudici federali ritengono che non sussistano i presupposti per riconoscere un errore essenziale ai sensi dell'art. 24 cpv. 1 n. 4 CO. Sebbene la differenza tra la superficie edificabile stimata e quella reale derivi da una servitù di divieto di costruzioni, tale onere era regolarmente iscritto nell'elenco oneri inviato all'aggiudicatario in qualità di creditore pignoratizio. Poiché la perizia si limitava a indicare l'edificabilità secondo le norme di piano regolatore senza menzionare la servitù, sorgeva manifestamente il quesito circa l'area toccata dall'onere. L'aggiudicatario non ha provveduto a chiarire tale aspetto prima di formulare l'offerta; ne consegue che non può invocare in buona fede un errore su un elemento necessario della vendita all'incanto. La fattispecie si distingue dai precedenti in cui indicazioni errate erano state inserite direttamente nell'elenco oneri.

La procedura per contestare la realizzazione del pegno basandosi su un vizio di volontà come l'errore essenziale deve avvenire tramite ricorso ex art. 132a LEF, norma applicata nel caso concreto per valutare la legittimità dell'impugnativa proposta dall'acquirente.

Regesto

Art. 23 ff. OR und Art. 132a SchKG; Irrtum in Bezug auf die überbaubare Fläche eines durch Steigerung verwerteten Grundstücks. Der Pfandgläubiger, der ein Grundstück an einer öffentlichen Steigerung erwirbt, kann den Zuschlag nicht unter Berufung auf einen Grundlagenirrtum im Sinne von Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR aufheben lassen, wenn die kleinere überbaubare Fläche durch eine im Lastenverzeichnis aufgenommene Bauverbotsdienstbarkeit begründet ist (E. 5). Regeste Art. 23 ss CO et art. 132a LP; erreur sur la surface constructible d'un immeuble vendu aux enchères. Le créancier gagiste qui acquiert un immeuble lors d'enchères publiques ne peut faire annuler l'adjudication pour erreur essentielle au sens de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO, si la réduction de la surface constructible est due à une servitude de non-bâtir inscrite à l'état des charges (consid. 5). Regesto Art. 23 segg. CO e art. 132a LEF; errore concernente la superficie edificabile di un fondo realizzato all'incanto. Il creditore pignoratizio, che acquista un fondo a un pubblico incanto, non può far annullare l'aggiudicazione asserendo di essere incorso in un errore essenziale nel senso dell'art. 24 cpv. 1 n. 4 CO, se la minor area edificabile è dovuta ad un onere di divieto di costruzioni iscritto nell'elenco oneri (consid. 5).

Sentenze correlate

• Esecuzione immobiliare condotta in via edittale ingiustificata a insaputa del debitore: procedura nulla (art. 22 cpv. 1 LEF)BGer · BGE 136 III 571 · 02.09.2010