Venditrice di appartamento costruendo non può invocare clausola penale per escludere responsabilità per difetto giuridico derivante da obbligo di messa a disposizione per uso alberghiero (Art. 197 cpv. 1 CO)

Norme determinanti

Art. 42 LTF Art. 197 CO Art. 205 CO Art. 208 CO Art. 221 CO

Riassunto

Una venditrice ha ceduto a un acquirente un appartamento costruendo a Locarno, con la promessa esplicita di poterlo utilizzare liberamente come residenza secondaria in via esclusiva. Successivamente, il Municipio ha imposto un obbligo di messa a disposizione annuale degli appartamenti per uso turistico-alberghiero, confermato nel merito anche dal Consiglio di Stato cantonale. L’acquirente ha chiesto la restituzione degli acconti versati e delle spese notarili, invocando un difetto giuridico ai sensi dell’articolo 197 del Codice delle obbligazioni. Il Pretore ha rigettato la domanda, ma la Corte d’appello del Cantone Ticino l’ha accolta, condannando la venditrice al rimborso. Quest’ultima ha proposto ricorso al Tribunale federale, contestando sia l’esistenza del difetto sia la sua responsabilità, nonché l’ammontare del risarcimento.

Il Tribunale federale ha respinto il ricorso della venditrice, confermando la sentenza della Corte d’appello ticinese. Ha ritenuto decisivo che la qualità promessa — la possibilità di disporre liberamente dell’appartamento quale residenza secondaria in via esclusiva — non sussisteva al momento della consegna prevista per la fine di maggio 2016, poiché già prima di tale data il Municipio aveva imposto l’obbligo di messa a disposizione per uso alberghiero e il Consiglio di Stato, pur annullando formalmente quella decisione, ne aveva riconosciuto nel merito la correttezza. Il Tribunale federale ha chiarito che il trasferimento dei rischi era fissato alla consegna e non alla stipula del contratto, rendendo irrilevante il fatto che l’obbligo fosse stato imposto dopo il rogito. Ha altresì rilevato che non si poteva pretendere dall’acquirente di attendere anni per una definizione definitiva della situazione giuridica, dato che sia il Comune sia il Governo cantonale sostenevano l’esistenza del vincolo. Pertanto, sussisteva un difetto giuridico ai sensi dell’art. 197 cpv. 1 CO, giustificante il recesso secondo gli art. 205 cpv. 1 e 208 CO. La venditrice non ha efficacemente contestato la motivazione indipendente della Corte cantonale riguardo agli interessi, violando gli obblighi di motivazione di cui all’art. 42 LTF, e la clausola penale del rogito non era applicabile al caso di difetto dell’oggetto venduto. Le spese notarili sono state riconosciute come danno diretto ai sensi dell’art. 208 cpv. 2 CO. Il ricorso è stato pertanto respinto nella misura in cui era ammissibile, con condanna della ricorrente alle spese giudiziarie di fr. 5'500.-- e al pagamento di fr. 6'500.-- a titolo di ripetibili.

Questa decisione conferma che la responsabilità del venditore per difetti giuridici è oggettiva e sorge indipendentemente dalla colpa, purché il difetto sia esistente al momento del trapasso dei rischi; inoltre, chiarisce che l’incertezza derivante da procedure amministrative pendenti non esime il venditore dall’adempimento della qualità promessa, se le autorità competenti hanno già espresso una posizione sostanziale chiara e coerente sul vincolo.