Réinscription au registre foncier d'un bail tacitement reconductible après radiation d'office (art. 71 al. 2 et art. 72 al. 1 ORF)

Normes déterminantes

Art. 105 LTF Art. 71 GBV Art. 72 GBV Art. 261 CO Art. 71 ORF Art. 72 ORF

Résumé

Un propriétaire immobilier fait l'objet d'une poursuite en réalisation de gage immobilier sur un immeuble situé à Lausanne, dont la gestion légale est confiée à une société mandataire. Le locataire commercial, titulaire d'un bail conclu en 1981 pour quinze ans et renouvelable tacitement tous les cinq ans, avait obtenu l'annotation de son contrat au registre foncier jusqu'à la première échéance contractuelle de 1996. Faute d'avoir requis la prolongation de cette annotation avant ladite échéance, le conservateur du registre foncier a radié l'inscription d'office en mai 1997. En mars 2003, le locataire demande la réannotation provisoire puis définitive du bail au registre foncier, tandis que la gérante légale résilie le bail pour août 2006. Les instances cantonales admettent la demande de réannotation du locataire et annulent les congés notifiés par la gérante légale.

Le Tribunal fédéral rejette le recours du propriétaire contre l'autorisation donnée au locataire de faire réinscrire son bail au registre foncier, tout en déclarant irrecevables les recours parallèles de l'Office des poursuites et de la gérante légale.

La cour confirme que le bail, bien que tacitement reconductible, ne pouvait être annoté initialement que jusqu'à sa première échéance fixe fixée au 1er septembre 1996. L'absence de requête de prolongation formulée avant ce terme a entraîné la radiation d'office de l'annotation par le conservateur du registre foncier le 30 mai 1997, conformément à l'article 72 alinéa 1 de l'Ordonnance sur le registre foncier. Toutefois, contrairement aux droits de préemption ou de réméré dont la durée d'annotation est limitée par la loi, aucune disposition fédérale ne fixe de délai maximal pour l'annotation d'un bail à loyer ni n'impose de forclusion en cas de non-renouvellement de l'annotation initiale. Dès lors, un contrat de bail prévu pour une durée déterminée et reconductible tacitement peut être réinscrit au registre foncier après la radiation d'office de l'annotation précédente, sans qu'un intérêt public ne justifie une péremption du droit du locataire.

Les juges fédéraux écartent également l'analogie invoquée par le recourant avec les droits personnels limités temporellement par l'article 216a CO, ainsi que la jurisprudence relative à la double mise à prix prévue à l'article 142 LP, inapplicable en l'espèce. La décision cantonale autorisant la réannotation du bail jusqu'à l'échéance contractuelle du 1er septembre 2011 ne viole donc pas le droit fédéral.

Regeste

Mietvertrag; erneute Vormerkung im Grundbuch; Art. 71 Abs. 2 und Art. 72 Abs. 1 GBV. Ein Mietvertrag, der ursprünglich für eine bestimmte Dauer abgeschlossen wurde und stillschweigend verlängerbar ist, kann im Grundbuch wieder eingetragen werden, nachdem die Vormerkung des Vertrags von Amtes wegen gelöscht wurde, weil vor Ablauf der ersten Vertragsdauer keine Verlängerung der Vormerkung verlangt worden war (E. 4). Regeste Bail à loyer; nouvelle annotation au registre foncier; art. 71 al. 2 et art. 72 al. 1 ORF. Un contrat de bail prévu initialement pour une certaine durée et reconductible tacitement doit pouvoir être réinscrit au registre foncier après que l'annotation du contrat eut été radiée d'office, faute de requête de prolongation de l'annotation formulée avant le premier terme contractuel (consid. 4). Regesto Contratto di locazione; nuova annotazione nel registro fondiario; art. 71 cpv. 2 e art. 72 cpv. 1 RRF. Un contratto di locazione previsto inizialmente per una certa durata e rinnovabile tacitamente deve poter venire reiscritto nel registro fondiario dopo che l'annotazione del contratto è stata cancellata d'ufficio, a causa della mancata presentazione di una richiesta di proroga dell'annotazione prima della scadenza del primo termine contrattuale (consid. 4).