Bauherrschaft beantragt Baubewilligung für 12 Erstwohnungen in Saanen: Rechtsmissbrauch bejaht, weil Wohnungen typische Ferienwohnungen sind und keine Nachfrage nach Erstwohnungen besteht (Art. 75b BV; Art. 6, 7 und 14 ZWG)

Tragende Normen

Art. 75b BV Art. 6 LASec Art. 7 LASec Art. 14 LASec Art. 6 ZWG Art. 7 ZWG Art. 14 ZWG

Zusammenfassung

Die Beschwerdeführer erhoben Beschwerde gegen die Baubewilligung für ein Vorhaben mit zwölf neuen Wohnungen in Saanen, das die Gemeinde als Erstwohnungen bewilligt hatte. Streitig war, ob die Bewilligung unter Verletzung der Regelung zum Rechtsmissbrauch bei der Erstwohnungsnutzung erfolgt sei. Die Bauherrschaft argumentierte, sie wolle die Wohnungen ausschliesslich als Erstwohnungen vermarkten, während die Beschwerdeführer behaupteten, es handle sich um typische Ferienwohnungen ohne realistische Aussicht auf Erstwohnungsnutzung.

Das Bundesgericht hob die Baubewilligung auf und erklärte den Rechtsmissbrauch für gegeben. Es stellte fest, dass die Wohnungen ursprünglich als Zweitwohnungen konzipiert waren und trotz der Projektänderung 'Nutzung als Erstwohnung' unverändert blieben; ihr Zuschnitt und ihre Ausstattung mit Fitnessraum, Wellnessbereich, Sauna, Dampfbad und Jacuzzi entsprachen typischen Ferienwohnungen des gehobenen Standards. Sie lagen ausserhalb des Ortszentrums im Ortsteil Unterbort, einem Gebiet mit überwiegendem Zweitwohnungsbestand, rund 140 m oberhalb der Gemeinde Saanen; die Distanz zum Ortszentrum betrug zu Fuss 20 Minuten, zur nächsten Haltestelle des öffentlichen Verkehrs gut 10 Gehminuten, sodass die Bewohner für Besorgungen auf ein Auto angewiesen seien. In Saanen bestand kein Mangel an Erstwohnungen, auch nicht im gehobenen oder luxuriösen Segment: Allein dort standen schätzungsweise 10–15 Wohnungen leer, weitere 13–18 befanden sich im Bau oder waren bereits bewilligt; die Wohnbevölkerung stagnierte seit Jahren. Seit Einreichung des Baugesuchs im Juli 2012 war es der Bauherrschaft nicht gelungen, auch nur eine einzige Wohnung ab Plan an Ortsansässige zu verkaufen – ein Indiz für fehlende Nachfrage. Unter diesen Umständen erschien das Vorhaben, zwölf neue Erstwohnungen des gehobenen Segments zu vermarkten, unrealistisch. Da keine ernsthaften und konkreten Zusicherungen für den Erwerb durch ganzjährige Bewohner vorlagen, war ein Rechtsmissbrauch gegeben, der die Aufhebung der Baubewilligung nach sich zog. Dies beruhte auf Art. 75b BV sowie Art. 6, 7 und 14 ZWG, insbesondere Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG, dessen Sistierungsmöglichkeit das Risiko einer Umgehung der gesetzlichen Regelung erhöhe. Das Bundesgericht verwies darauf, dass selbst die Absicht der Bauherrschaft, als Erstwohnungen zu vermarkten, nicht ausreiche, wenn diese Absicht nicht realistisch sei.

Die Entscheidung präzisiert die Anforderungen an die Prüfung des Rechtsmissbrauchs bei Erstwohnungsbewilligungen und unterstreicht die Bedeutung konkreter Nachweisbarkeit der Erstwohnungsnutzung – insbesondere durch Verkaufserfolge oder ernsthafte Zusicherungen – statt rein formaler Absichtserklärungen.

Regeste

Rechtsmissbrauch bei der Bewilligung von 12 Erstwohnungen in Saanen (Art. 75b BV; Art. 6, 7 und 14 ZWG). Annahme eines Rechtsmissbrauchs, weil es unrealistisch erscheint, die geplanten Wohnungen als Erstwohnungen zu vermarkten: Es handelt sich um typische Ferienwohnungen ausserhalb des Zentrums, in einem Ortsteil, in dem es vor allem Zweitwohnungen gibt. Es besteht bereits ein genügendes Angebot an Erstwohnungen des gehobenen Segments in der Gemeinde, deren Bevölkerungsentwicklung stagniert. Seit Einreichung des Baugesuchs konnten auch keine Wohnungen ab Plan an Ortsansässige verkauft werden (E. 3). Regeste Octroi abusif d'une autorisation de construire 12 logements en résidence principale à Saanen (art. 75b Cst.; art. 6, 7 et 14 LRS). Admission d'un abus de droit au motif que la mise en vente des logements projetés en tant que résidences principales apparaît irréaliste: il s'agit typiquement de logements de vacances en dehors du centre, à un emplacement occupé avant tout par des résidences secondaires. Il existe déjà une offre suffisante en résidences principales pour le type de logements proposés dans la commune, dont la population résidante est stable. Enfin, depuis le dépôt de la demande d'autorisation de construire, aucun logement sur plan n'a pu être vendu à des résidents établis dans la localité (consid. 3). Regesto Abuso di diritto nell'autorizzare 12 abitazioni primarie a Saanen (art. 75b Cost.; art. 6, 7 e 14 LASec). Ammissione di un abuso di diritto poiché appare irrealistico commercializzare i progettati appartamenti quali abitazioni primarie: si tratta di tipici appartamenti di vacanza fuori dal centro, in un quartiere nel quale vi sono soprattutto abitazioni secondarie. Nel Comune, nel quale l'evoluzione della popolazione stagna, sussiste già un'offerta sufficiente di abitazioni primarie, pure nel segmento alto. Anche dopo l'inoltro della domanda di costruzione non è stato venduto alcun appartamento sulla carta a residenti del luogo (consid. 3).