Vermieterin muss Akontozahlungen für Nebenkosten 2014 zurückzahlen, weil sie den effektiven Anspruch nicht ausreichend belegte (Art. 257b OR)

Zusammenfassung

Eine Vermieterin hatte einer Mieterin Akontozahlungen für Nebenkosten im Jahr 2014 in Höhe von Fr. 180'000.-- verlangt und eine Abrechnung erstellt. Die Mieterin bestreitet seit 2010 die Richtigkeit der Abrechnungen und erhob am 27. April 2017 fristgerecht schriftlichen Einspruch gegen die Abrechnung für das Jahr 2014. Sie klagte daraufhin beim Handelsgericht Zürich auf Rückzahlung eines Betrags von Fr. 170'300.63 nebst Zins. Das Handelsgericht gab der Klage statt, weil die Vermieterin ihren Anspruch nicht ausreichend substanziiert und belegt habe. Die Vermieterin legte beim Bundesgericht Beschwerde ein und beantragte die Abweisung der Klage.

Das Bundesgericht wies die Beschwerde der Vermieterin ab. Es stellte fest, dass Akontozahlungen grundsätzlich vorläufige Zahlungen sind, die nach korrekter Abrechnung auszugleichen sind; der vertragliche Rückforderungsanspruch ist einer vereinbarten Akontozahlung inhärent. Der Mietvertrag sah vor, dass Nachforderungen und Rückerstattungen innerhalb von 30 Tagen nach Rechnungsstellung fällig sind. Da die Mieterin fristgerecht Einsprache erhoben hatte, blieb die Beweislast bei der Vermieterin, welche ihren Anspruch substantiell darzulegen und zu belegen hatte. Die Vorinstanz hatte festgestellt, dass die Vermieterin diesen Nachweis nicht erbracht hatte. Damit war prozessual davon auszugehen, dass der Anspruch, soweit bestritten, nicht besteht. Diese Beurteilung beruhte auf Art. 257b OR, welcher die Grundlage für den vertraglichen Ausgleichsanspruch bildet. Die Beschwerde war daher unbegründet. Das Bundesgericht verurteilte die Beschwerdeführerin gemäss Art. 66 Abs. 1 BGG zu den Gerichtskosten von Fr. 6'000.-- und gemäss Art. 68 Abs. 2 BGG zur Entschädigung der Beschwerdegegnerin mit Fr. 7'000.--. Die Entscheidung klärt zentral, dass bei fristgerechtem Einspruch die Vermieterin die volle Beweislast für ihre Nebenkostenforderung trägt – nicht die Mieterin für deren Fehlerhaftigkeit.